Alvorens je een hypotheek afsluit, is het handig om van te voren de hypotheeklasten te berekenen. Veel mensen kijken vaak alleen naar wat hun maximale hypotheek is. Maar dat is niet voldoende. Het type hypotheek maakt veel verschil voor jouw maandelijkse lasten worden, net als eventuele belastingvoordelen.
Inkomsten en uitgaven
Het ligt voor de hand dat het een groot verschil maakt of je alleen bent, of samen. In het geval dat je samen een huis koopt, telt het inkomen van beide mee. Je kan dan dus een hogere maximale hypotheek krijgen. Wellicht lukt het je zelfs 100% van je nieuwe woning te financieren met een hypotheek. Houdt in de gaten dat eventuele belastingvoordelen niet voor beide partners gelden.
Zet vervolgens op een rijtje wat je maandelijkse vaste lasten zijn. Denk bijvoorbeeld aan alimentatie, aflossing van schulden en credit cards. Bedenk ook goed hoeveel je nodig denkt te hebben om prettig van te leven. Dan gaat het om eten, vakanties, sportclubs, uitgaan, etc. Het is aan te raden om ook een bedrag opzij te zetten als reserve.
Wat er dan overblijft is het bedrag wat jij maandelijks kan besteden aan je hypotheek.
Hypotheekrenteaftrek maakt het verschil
In principe zijn er drie hoofdsoorten hypotheek in Nederland. Je kan kiezen voor een annuïteiten hypotheek, lineaire hypotheek, of aflossingsvrije hypotheek. De hypotheken verschillen in de samenstelling van rente en aflossing dat je elke maand betaalt. Naast het verschil in bruto lasten, hangt wat jij uiteindelijk netto betaalt af van de hypotheekrenteaftrek.
Annuïteiten hypotheek: Deze hypotheek heeft vaste bruto maandlasten. In het begin betaal je veel rente, en weinig aflossing. Naarmate de schuld afneemt betaal je minder rente, en dus automatisch meer aflossing.
➔ De bruto maandlasten blijven gelijk, maar de netto maandlasten niet. In het begin betaal je meer rente, en heb je dus meer belastingvoordeel. Je begint dus met lage netto hypotheeklasten die jaar op jaar hoger worden.
Lineaire hypotheek: Bij deze hypotheek blijft het af te lossen bedrag altijd gelijk gedurende de hele hypotheek periode. De rente komt daar dan nog bovenop. Je schuld neemt langzaam af, en de te betalen rente ook.
➔ In het begin zal de rente hoog zijn. Dat betekent dat je begint met hogere bruto maandlasten, die jaar op jaar afnemen. Dankzij het belastingvoordeel vallen de netto netto hypotheeklasten mee.
Aflossingsvrije hypotheek: In dit geval bestaan je hypotheeklasten alleen maar uit rente. Wel is het noodzaak om ernaast te sparen om de schuld aan het einde van de hypotheek af te kunnen betalen.
➔ Je mag alle hypotheeklasten van je belasting aftrekken. Gedurende de duur van de hele hypotheek kan je genieten van het belastingvoordeel.
Maximale hypotheek ING
Stel dat je bij de ING een maximale hypotheek van €250.000 wilt lenen. Als je een annuïteiten hypotheek afsluit van 30 jaar met 10 jaar vaste rente, dan zijn jouw bruto hypotheeklasten €803 per maand voor de gehele hypotheek periode. In de eerste maand wordt dit bedrag opgemaakt uit €597 aflossing en €206 rente. In de laatste maand, dus na 30 jaar, wordt het opgemaakt uit €802 aflossing, en €1 rente.
Jouw belastingvoordeel is het de eerste jaren het hoogst. Over de eerste maand heb €27 belastingvoordeel. Je betaalt in feite dus het netto bedrag van €776. Het belastingvoordeel neemt elk jaar af, en na 11 jaar heb je geen fiscaal voordeel meer. Uiteindelijk betaal je bruto €303.745 terug, en netto €297.942.
Maximale hypotheek Rabobank
Stel je buurman leent bij de Rabo hetzelfde bedrag. Maar hij sluit een lineaire hypotheek af. Ook voor 30 jaar en met 10 jaar vaste rente. Zijn bruto hypotheeklasten zijn hoger in het begin, namelijk €903. Aan het einde van de periode zullen de kosten gedaald zijn tot €695. Dat is gemiddeld €798.
Je buurman heeft in het begin ook €27 fiscaal voordeel, en hij betaalt netto €874 in de eerste maand. Na 10 jaar heeft ook je buurman geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Aan de einde van de rit heeft je buurman bruto €287.228 terugbetaald, en netto €285.548.
