Het kopen van je eerste huis is een spannende stap. De meeste starters vragen zich af: hoeveel hypotheek kan ik krijgen? De tweede vraag is dan: hoe hoog zijn mijn maandlasten bij een maximum hypotheek? Als je dat op een rijtje hebt, dan heb je meer duidelijkheid over wat er voor jou mogelijk is. Zoeken naar een nieuw stekje is veel leuker als je zeker weet hoeveel je te besteden hebt.
Om je een beetje op weg te helpen met hypotheeklasten berekenen, volgen straks twee rekenvoorbeelden van een alleenstaande starter met een vast inkomen van €43.000 per jaar. Maar eerst volgt een korte uitleg over de twee soorten hypotheek en de hypotheekrenteaftrek.
Annuïteiten hypotheek
Deze hypotheek betaal je in gelijke maandelijkse betalingen af. Tenminste in de rentevaste periode. In het begin van de leenperiode is de maandelijkse betaling samengesteld uit een groter deel rente, en een kleiner deel aflossing van de schuld. Naarmate je meer afbetaalt daalt de maandelijks te betalen rente. Dit verschil wordt opgevuld met meer aflossing.
In het begin betaal je dus veel rente en los je weinig af. Tegen het einde betaal je weinig rente en los je veel af. De bruto maandlasten blijven gelijk. Dat geeft de startende koper zekerheid. Wel heb je aan het begin meer voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Je betaalt immers meer rente. Dus de netto lasten liggen lager in het begin van de hypotheek en nemen langzaam toe.
Lineaire hypotheek
Bij deze hypotheek wordt het totale geleende bedrag in gelijke aflossingen verdeeld. Je lost dus in de eerste maand net zoveel af als in de laatste maand. In het begin is de rente hoger, de uitstaande schuld is immers hoger. Je begint dus met hogere bruto maandlasten die langzamerhand afnemen.
Ook bij de lineaire hypotheek heb je belastingvoordeel. Omdat de rente hoger is in het begin, is de hypotheekrenteaftrek logischerwijs ook hoger in het begin. Desondanks zijn de netto lasten het hoogst in het begin, en nemen ze langzaam af. Uiteindelijk betaal je in totaal minder rente bij deze hypotheek. Ook is het handig als je niet zeker bent over je toekomstige inkomsten.
Hypotheekrenteaftrek
Een deel van de betaalde hypotheekrente mag je in Nederland aftrekken van je belastbare inkomen. Je krijgt dus korting op de inkomstenbelasting die je moet afdragen. Deze hypotheekrenteaftrek wordt elk jaar een stukje lager en zal in 2023 zijn definitieve waarde halen. Dan zal het 37,10% zijn, voor beide belastingschijven. Dat wil zeggen dat alle huiseigenaren 37,10% van de betaalde rente af mogen trekken in box 1 van je inkomstenbelasting.
Hypotheeklasten berekenen voor beginners
Iemand die voor het eerst een huis gaat kopen en die €43.000 per jaar verdient, kan uitgaan van een max hypotheek ter hoogte van ongeveer €200.000. Dit is een gemiddelde, het scheelt per bank hoeveel zij willen lenen. Als we uitgaan van deze maximale hypotheek voor 30 jaar, met 10 jaar vaste rente van 1,5%.
Bij een annuïteiten hypotheek betaal je dan bruto €690 per maand. Van de eerste tot de laatste. Twintig jaar lang heb je fiscaal voordeel. In de eerste maand is dat €54. Je netto maandlasten zijn dan €636. Elke maand neemt dit voordeel af, en betaal je netto meer. De laatste tien jaar van de hypotheek heb je geen belastingvoordeel.
➔ In totaal betaal je na dertig jaar €248.487 af bij een annuïteiten hypotheek.
Had deze zelfde starter onder dezelfde voorwaardes een lineaire hypotheek genomen, dan zouden zijn hypotheeklasten er als volgt uitzien. De bruto lasten beginnen hoger met €806 in de eerste maand. De bruto lasten nemen elke maand af, en in de laatste maand betaal je €556. Gemiddeld over de 30 jaar betaal je €681 bruto per maand. Iets minder dus dan bij de annuïteiten hypotheek.
Ook hier heb je recht op hypotheekrenteaftrek, en ook hier neemt dit af naarmate je minder rente gaat betalen. In de eerste maand is je fiscale voordeel ook €54. Je netto maandlasten zijn dan €752. De laatste 13 jaar van de hypotheek heb je geen fiscale voordelen meer.
➔ In totaal betaal je na dertig jaar €245.125 af bij een lineaire hypotheek.
